分譲マンション駐車場について

分譲マンション駐車場外部貸し収益に対する課税


 昨年2月に国税庁より分譲マンション駐車場の空きスペースを活用して分譲マンション区分所有者以外(周辺の住民や法人)に「外部貸し」する場合の課税について正式見解を出しました。

 

 ①国税庁の正式見解はこちら

 ②国税庁発表の『マンション駐車場の外部使用(イメージ)』はこちら

 

 この見解によると一定の条件を満たすことを条件に、外部貸しにより得られる収益のみを課税対象とすることになります。なお、外部貸しスペースにかかる保守費用、税理士費用その他費用を合理的に算出出来る場合は費用計上することで課税所得を減らす(税金を減らす)ことができます。

 

 下の画像は税引き後の収益改善事例です。

 ※あくまでも試算ですので、最終的には専門家や税務署へご確認を頂きます。

分譲マンション駐車場税金試算

分譲マンション駐車場収入を増やすには?(外部貸しの形態)


 上述の国税庁見解を受けてマンション管理組合として空き駐車場を収益化する方法がいくつか考えられます。これらにはメリット・デメリットがあるので、管理組合で検討をしたり、契約している管理会社に相談するのが良いでしょう。(弊社でもご相談を承ります)

 

 ①管理組合が募集活動を行い、直接外部使用者と契約締結を行う  参考コラム:分譲マンション駐車場を管理組合で経営するには

  <メリット>

   ●収入の全てが管理組合に入るので、外部使用者との契約締結できれば、収入が最大化される

  <デメリット>

   ●契約・解約・滞納督促・トラブル対応等全ての業務を組合が行うので、業務手間がかかる

   ●収入が不安定(収入があるか分からない、あっても少ないなど)

 

 ②管理組合が不動産や駐車場の管理会社と契約し、募集活動・契約締結・その他一切の業務を委託する

  <メリット>

   ●業務は管理会社へ委託するため、業務手間が少ない

   ●費用は委託費のみで比較的安く済む

  <デメリット>

   ●賃料不払い等の場合の最終リスクは管理組合にある

   ●収入が不安定

 

 ③管理組合が駐車場サブリース会社と契約し、業務は全てサブリース会社が行い、毎月の賃料はサブリース会社が保証する

  (駐車場サブリースの一括見積サービスはこちら

  (保証型サブリース)

  <メリット>

   ●業務はサブリース会社が行うので、業務手間がない

   ●収入が安定(毎月同額が支払われる)

  <デメリット>

   ●サブリース賃料は周辺駐車場相場の半分など少ない

   ●サブリース会社側の事情で解約等のリスクがある

 

 ④管理組合が駐車場サブリース会社と契約し、業務は全てサブリース会社が行うが、毎月の賃料はサブリース会社が外部使用者との

  契約台数に応じて支払う

  (出来高型サブリース)

  <メリット>

   ●業務はサブリース会社が行うので、業務手間がない

   ●単価は保証型サブリースと比較して高いケースが多い

  <デメリット>

   ●外部使用者との契約台数に応じて支払われるため、毎月の収入は不安定(0円の可能性もある)

    ※収入が0円でも、住民税は毎年定額払いがあるので赤字となる。

   ●サブリース会社側の事情で解約等のリスクがある

 

 

駐車場費用を減らすには


 機械式駐車場の場合、費用を削減する方法がいくつかあります。

 

 ①メンテナンスの回数を減らす

  タワー駐車場(エレベーター式、垂直循環式等)や地下式(水平循環式等)の場合、

  回数を減らすのは得策ではありません。(通常1回/月)

  しかし、マンションで多く見られる二段式や昇降横行式等の場合は、必ずしも1回/月ではない

  ケースが多いので、見直す事が出来ます。

  ※機械式駐車場の種類はこちらを参照ください

 

 ②機械式駐車場を撤去する

  上述した二段式や昇降横行式は撤去費用がかかりますが、場合によっては、収入の増加により

  その投資を数年で回収できるケースがあります。

 

 ③電気代を節約する

  電気料値上げがありました。大きなマンションの地下駐車場等では24時間電気が点灯し、

  電気代が結構かかっています。

  しかし、LED化などはコストもかかりますし、そもそも積立金が足りなくて、投資が

  出来ないというマンションも多くあると聞きます。

  最近では、LED灯等の投資を無料で行い、削減した電気料金分で回収を行う会社が

  出てきました。その様な会社に問い合わせてみるのも1つの方法です。

 

機械式駐車場の費用削減についても弊社にて相談承りますので、お気軽にご連絡ください。